Na przestrzeni krótkiego czasu ceny nieruchomości podlegają bardzo dużym fluktuacjom dochodzącym do 20-30% (rynek mieszkaniowy), a w niektórych przypadkach przekraczają nawet 50%.

Sięgając do korzeni tego zjawiska ekonomiści definiują je jako specyficzną niedoskonałość tego rynku. Rynek nieruchomości posiada pewne cechy, które różnią go od pozostałych rynków. Jest trudniejszy do przewidzenia, gorzej zorganizowany i dlatego trudniejszy do badań i analiz. Cechuje go wiele zróżnicowań, a przede wszystkim zróżnicowanie z punktu widzenia rodzaju nieruchomości (mieszkaniowe, przemysłowe, rolne, komercyjne itp.) oraz zakresu przestrzennego (rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy).

Skalę niedoskonałości potwierdzają cechy rynku nieruchomości, które spróbują kolejno prześledzić.  Nieruchomości, jak to wynika z ich nazwy, są „przywiązane” do określonego miejsca. Są to obiekty pozbawione jakiejkolwiek mobilności, a więc właściwości rynkowe (cena, popyt, podaż itp.) zależą od miejscowych uwarunkowań zarówno pozytywnych, jak np. walory krajobrazowo-turystyczne, jak również negatywnych, jak np. zanieczyszczenie środowiska, zaniedbanie kulturowe, niedostatek kwalifikowanej siły roboczej, itp. O atrakcyjności rynków lokalnych (lub jej braku) decyduje zamożność społeczeństwa.

Istotną cechą rynku nieruchomości jest jego wrażliwość na zmiany w otoczeniu, które w decydujący sposób wpływają na cenę obiektów.

Jerzy Bolkowski

Więcej w nr.10/2009 „Administratora”