Rzadko bowiem wspólnoty są właścicielem nieruchomości, która stanowi ich środek trwały, chociaż nie można wykluczyć, że coraz więcej wspólnot – po uchwale Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. – będzie się decydować na takie rozwiązanie. Natomiast w przypadku nieruchomości wykorzystywanych przez przedsiębiorców, amortyzacja jest bardzo istotnym zagadnieniem związanym z kosztami podatkowymi.

W tym i następnych publikacjach zostaną omówione najważniejsze problemy podatkowej amortyzacji nieruchomości.

Obowiązek amortyzacji Majątek nieruchomy podlegający amortyzacji to budynki, lokale i budowle. Odpisy amortyzacyjne mają na celu stopniowe zaliczenie do kosztów podatkowych wydatku na nabycie lub wytworzenie tych obiektów. Niestety jest to jedyny sposób na rozliczenie poniesionych wydatków na zakup majątku. Majątek trwały rozlicza się stopniowo, w równych odstępach czasu. Wynika to wprost z art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT i art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, zgodnie z którymi nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na: 1) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, 2) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wydatki na nabycie lub wytworzenie można zaliczyć w całości do kosztów podatkowych tylko w dwóch przypadkach: 1) kiedy dochodzi do sprzedaży majątku, albo 2) zakupiono towar handlowy, czyli nieruchomość przeznaczoną na sprzedaż (w ten sposób mogą postąpić wyłącznie osoby rozliczające się według książki przychodów i rozchodów).

Środki trwałe

Środki trwałe to rzeczy:
1) stanowiące własność lub współwłasność podatnika,
2) nabyte lub wytworzone przez podatnika,
3) kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
4) o przewidywanym okresie używania dłuższym niż 1 rok,
5) wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością, lub
6) oddane przez niego do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu.

Do środków trwałych zalicza się budowle, budynki i lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu oraz inne przedmioty spełniające warunki wymienione wyżej.

Podstawowa definicja środka trwałego wskazuje, że mogą to być wyłącznie rzeczy ruchome i nieruchome, będące własnością (współwłasnością) podatnika, który je nabył w sposób dopuszczalny na gruncie prawa cywilnego (kupił, dostał, odziedziczył, przyjął aport itd.) albo wytworzył we własnym zakresie. Niezbędnym warunkiem do uznania rzeczy za środek trwały jest to, aby była ona kompletna i zdatna do użytku w dniu przyjęcia do używania, a zamiar jej używania na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą obejmował okres dłuższy niż 1 rok.

Drugą kategorią środków trwałych są:

1) przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane inwestycjami w obcych środkach trwałych; są to nakłady inwestycyjne dokonywane przez najemców i dzierżawców w cudzych nieruchomościach,
2) budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,
3) składniki majątku mające cechy środków trwałych, ale niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, które są przez niego wykorzystywane na podstawie umowy leasingu na potrzeby związane z prowadzoną działalnością – jeżeli dokonuje on odpisów amortyzacyjnych.

Własność

Własność jest podstawowym kryterium zaliczenia rzeczy do środków trwałych i w efekcie prawa do jej amortyzowania. Wymóg ten nie dotyczy budynków i budowli wybudowanych na cudzym gruncie, bo te, zgodnie z regułą superficies solo cedit, należą do właściciela gruntu. Inwestorowi pozostaje tylko cywilnoprawne roszczenie o zwrot nakładów poczynionych w związku z budową. W ustawach podatkowych przyjęto jednak, że budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie inwestor może przyjąć do swoich środków trwałych i amortyzować.
 

więcej w numerze 6/09 Administratora