Przychody

Przychody z usługi zarządzania są opodatkowane podatkiem dochodowym. Osoby prawne nie mają możliwości wyboru sposobu opodatkowania – są to zawsze zasady ogólne określone w ustawie o CIT. Osoby fizyczne mogą wybrać jeden z trzech sposobów rozliczeń. Wysokość przychodu wynika z wystawionych przez zarządcę faktur, a jeżeli nie musi ich wystawiać (gdy odbiorcą usługi są osoby fizyczne albo gdy ma obroty poniżej 50 tys. zł) – przychód jest równy kwotom należnym wynikającym z umowy o zarządzanie, choćby nie zostały faktycznie otrzymane.

W każdym przypadku opodatkowaniu podlega przychód należny. Zgodnie z art. 14 ust. 1c pkt 2 ustawy o PIT (lub art. 12 ust. 3a pkt 2 ustawy o CIT) datą powstania przychodu z umowy o zarządzanie jest dzień wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo

2. uregulowania należności.

W wypadku zarządzania budynkiem termin częściowego wykonania usługi (czyli termin, w jakim strony się rozliczają) powinna określać umowa. Jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Jeżeli zarządca rozlicza się z właścicielem nieruchomości z tytułu tzw. mediów poprzez refakturowanie, kwota wynikająca z refaktur zwiększa jego przychód. Jest to traktowane tak, jakby zarządca sam sprzedawał media (był ich producentem, dostawcą). Rozliczanie mediów może także stanowić element kompleksowej usługi zarządzania. W takim wypadku nie dochodzi do refakturowania mediów. Zarządca wystawia jedną fakturę na usługę zarządzania, a koszty zakupu mediów są przez niego rozliczane jako koszty uzyskania przychodu. Jeżeli zarządzanie jest opodatkowane podatkiem VAT wg stawki 22%, VAT naliczony przy zakupie mediów może być odliczony przez zarządcę.

Koszty uzyskania przychodu

Każdy wydatek, który zostaje poniesiony w celu uzyskania przychodu (nawet jeśli przychód nie powstanie wskutek różnych okoliczności), może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów. Należy jednak pamiętać, że w art. 23 ustawy o PIT znajduje się katalog wydatków, które nie mogą być rozliczone kosztowo. Zarządcy z pewnością mogą rozliczać takie wydatki jak: koszty utrzymania zakładu, reklamy, remontów własnej firmy, wydatki na pracowników, na media itp. Zarządcy często jednak ponoszą koszty związane bezpośrednio z zarządzaną nieruchomością. Wydatki te mogą stanowić koszt podatkowy jedynie wówczas, gdy mają związek z przychodem. Wszystko więc zależy od tego, co jest przychodem, a raczej od tego za co zarządca otrzymuje wynagrodzenie.

więcej w „Administratorze” nr 10/2008