śledź artykuł
Co to znaczy "umowę podobną do umowy zlecenia"? Czy kupujac np.samochód mogę zawrzeć umowę podobną do umowy sprzedaży?Liczy się faktyczna treść umowy, a nie jej nazwa.Miejmy na uwadze,że artykuły czytają także ludzie nie związani z branżą, poszukujacy rozwiązania swoich problemów,więc należy być precyzyjnym-początek artykułu OK, ale zakończenie.....
A do Państwa zlecajacych zarządzanie-zastanówcie się ile kosztuje naprawienie szkód spowodowanych niewiedzą osoby "podobnej do zarządcy"! Nieruchomość jest jak firma, a zarządca jak dyrektor,odpowiadający materialnie. Czy zawierając umowę "podobną do umowy zlecenia" pytacie, kto będzie ponosił finansowe skutki działań osoby bez licencji?
Aktualności
Jako zarządca nie musisz posiadać licencji
Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności, a więc tak prawnych jak i faktycznych dotyczących przedmiotu wspólnego prawa.
Rodzaje zarządu
Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć zarząd nieruchomości wspólnej. Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Wspólnota mieszkaniowa ma przy tym swobodę wyboru i wolno jej wybrać w skład zarządu właścicieli mieszkań albo inne osoby. Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia bieżących spraw fachowca. Przepisy prawa umożliwiają więc zarządowi zlecenie danej osobie zarządzania na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu.
Obowiązek ustawowy
Zgodnie z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców nieruchomości, a wyłączenie tego obowiązku dotyczy w zasadzie tylko „zarządu właścicielskiego”, tzn. gdy zarządza własciciel lub jeden z właścicieli.
Kiedy bez licencji
Jednak jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 roku sygn. akt III CZP 69/07 obowiązek posiadania licencji dotyczy tylko umowy o zarządzanie nieruchomością w zrozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, a wspólnota mieszkaniowa nie musi przy wykonywaniu zarządu posługiwać się tylko umową o zarządzanie, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania nieruchomością. Wspólnota może więc w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd., a umowy może zawrzeć także z osobami nie mającymi licencji zarządcy nieruchomości. Istotne jest jedynie to, by umowa taka nie odwoływała się do regulacji zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i by nie była też tak szeroko ujęta. Natomiast jeśli wspólnota chce zawrzeć umowę o zarządzanie z takimi skutkami, jakie wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami musi ją zawrzeć z zarządcą posiadającym licencję zarządcy nieruchomości w przeciwnym razie umowa będzie nieważna.
Paweł Puch
Źródło: www.oferty.net
Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć zarząd nieruchomości wspólnej. Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Wspólnota mieszkaniowa ma przy tym swobodę wyboru i wolno jej wybrać w skład zarządu właścicieli mieszkań albo inne osoby. Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia bieżących spraw fachowca. Przepisy prawa umożliwiają więc zarządowi zlecenie danej osobie zarządzania na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu.
Obowiązek ustawowy
Zgodnie z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców nieruchomości, a wyłączenie tego obowiązku dotyczy w zasadzie tylko „zarządu właścicielskiego”, tzn. gdy zarządza własciciel lub jeden z właścicieli.
Kiedy bez licencji
Jednak jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 roku sygn. akt III CZP 69/07 obowiązek posiadania licencji dotyczy tylko umowy o zarządzanie nieruchomością w zrozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, a wspólnota mieszkaniowa nie musi przy wykonywaniu zarządu posługiwać się tylko umową o zarządzanie, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania nieruchomością. Wspólnota może więc w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd., a umowy może zawrzeć także z osobami nie mającymi licencji zarządcy nieruchomości. Istotne jest jedynie to, by umowa taka nie odwoływała się do regulacji zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i by nie była też tak szeroko ujęta. Natomiast jeśli wspólnota chce zawrzeć umowę o zarządzanie z takimi skutkami, jakie wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami musi ją zawrzeć z zarządcą posiadającym licencję zarządcy nieruchomości w przeciwnym razie umowa będzie nieważna.
Paweł Puch
Źródło: www.oferty.net
Dodano: 2010-02-07 05:18:27
Nawiązując do dyskusji na temat zarządzania nieruchomością przez zarządcę bez licencji to jestem zdania, że jest to możliwe w zarządzie właścicielskim. Art.184, ust.4 ust. ustawy o gosp. nier. stanowi m.in., że "Tytuł zawodowy "zarządca nieruchomości" podlega ochronie prawnej." Jeśli w umowie o zarządzanie zostanie wymieniony termin "zarządca" zamiast "zarządca nieruchomości" to z pewnością nie można tu mówić o łamaniu prawa. Niby mały szczegół, ale w sensie prawnym ma znaczenie i taka umowa będzie ważna.
Dodano: 2010-01-27 21:15:12
ADM zastosował prymitywny wybieg nazywając umowę zawartą według art. 185 ugn umową o administrowanie. Jest to ewidentna umowa o zarządzanie a ponieważ jest zawarta z osobą bez licencji jest, moim zdaniem, nieważna z mocy prawa.Potwierdza to wyrok przywołany wyżej przez Pana Pawła Puch.
Dodano: 2010-01-27 13:54:46
Dodam jeszcze, że wspólnota ma 8 właścicieli, 7 lokali wyodrębnionych i 3 niewyodrębnione należące do gminy.
Dodano: 2010-01-27 13:52:28
Witam Panie Januszu, proszę o opinię w następującej sprawie.
Umowa o powierzeniu administrowania nieruchomością zawarta pomiędzy wspólnotą reprezentowaną przez osoby
.......
.......
a KZB ADM reprezentowanym przez kierownika KZB ..............zwanym dalej administratorem.
strony stwierdzają, że przedmiotem umowy jest wykonywanie przez administratora czynności administrowania nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r i rozdziału 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali......."
Umowa ta jest bardzo rozszerzona, praktycznie wszystko wykonuje administrator łącznie z dysponowaniem kontem bankowym( o czym już pisałam)Umowa podpisana cyt:
Za Zarząd Wspólnoty
osoby wskazane w umowie
Administrator
kierownik KZB ADM..............
ADM w swoim statucie nie ma administrowania wspólnotami
Kierownik ADM nie posiada licencji, ani nie zatrudnia osób z licencją.
czy taka umowa w świetle prawa jest ważna?
Umowa o powierzeniu administrowania nieruchomością zawarta pomiędzy wspólnotą reprezentowaną przez osoby
.......
.......
a KZB ADM reprezentowanym przez kierownika KZB ..............zwanym dalej administratorem.
strony stwierdzają, że przedmiotem umowy jest wykonywanie przez administratora czynności administrowania nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r i rozdziału 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali......."
Umowa ta jest bardzo rozszerzona, praktycznie wszystko wykonuje administrator łącznie z dysponowaniem kontem bankowym( o czym już pisałam)Umowa podpisana cyt:
Za Zarząd Wspólnoty
osoby wskazane w umowie
Administrator
kierownik KZB ADM..............
ADM w swoim statucie nie ma administrowania wspólnotami
Kierownik ADM nie posiada licencji, ani nie zatrudnia osób z licencją.
czy taka umowa w świetle prawa jest ważna?
Dodano: 2010-01-25 10:15:18
Nie byłbym tak surowy w ocenie artykułu, uważam jedynie, że jest bardzo zły tytuł. Zarządca - jeśli faktycznie nim jest, tzn. realizuje umowę zawartą zgodnie z art. 185 ugn - licencję posiadać musi. Jeśli jednak jest stroną umowy innej niż o zarządzanie, to nie powinien się nazywać zarządcą (wyjaśnił to Magnez T.C.) a np. administratorem, zaś umowa nie może nazywać się umową o zarządzanie, ale np. o administrowanie.
Dodano: 2010-01-25 09:41:37
Bez wdawania się w szczegóły chciałbym przekazać jedynie, że uchwały SN dotyczą zawsze konkretnej sprawy, którą z reguły można przyporządkować do większości - ale nie do wszystkich sytuacji.
Tym samym generalizowanie i podawanie w tytule niniejszego artykułu "Jako zarządca nie musisz posiadać licencji" może okazać się bardzo mylące dla czytelników tego portalu.
Po pierwsze sam tytuł "zarządca nieruchomości" podlega ochronie prawnej i jest zarezerwowany dla osób wpisanych do rejestru - czyli posiadających licencję (art. 184 ust 4 ustawy o gosp. nier).
Po drugie, z reguły wspólnoty mieszkaniowe posiadają dość spory udział Państwa (lokale gminne itp. - art 20 ww. ustawy), którymi gospodarować mogą jedynie zarządcy nieruchomości (jako osoby spoza instytucji właścicielskiej)- art. 25 ust. 3 ww. ustawy.
Po trzecie, każdy zarządca musi być ubezpieczony, co ma decydujące znaczenie w tej działalności.
I po czwarte - umowa o zarządzanie (art 185. ust 2 ww. ustawy) - musi zawierać nr licencji i oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu.
Innymi słowy, jeżeli mówimy "zarządca" - realizujemy wszystkie zapisy przeznaczone dla tego zawodu a wynikające z ustawy.
Jeżeli natomiast wspólnota chce sobie "jakąś" umowę (ale nie o zarządzanie) podpisać z jakimś np. "Kazikiem Kowalskim" bez licencji, to nie z zarządcą.
Trzymajmy się prawa jeżeli już komentujemy uchwały SN.
Tym samym generalizowanie i podawanie w tytule niniejszego artykułu "Jako zarządca nie musisz posiadać licencji" może okazać się bardzo mylące dla czytelników tego portalu.
Po pierwsze sam tytuł "zarządca nieruchomości" podlega ochronie prawnej i jest zarezerwowany dla osób wpisanych do rejestru - czyli posiadających licencję (art. 184 ust 4 ustawy o gosp. nier).
Po drugie, z reguły wspólnoty mieszkaniowe posiadają dość spory udział Państwa (lokale gminne itp. - art 20 ww. ustawy), którymi gospodarować mogą jedynie zarządcy nieruchomości (jako osoby spoza instytucji właścicielskiej)- art. 25 ust. 3 ww. ustawy.
Po trzecie, każdy zarządca musi być ubezpieczony, co ma decydujące znaczenie w tej działalności.
I po czwarte - umowa o zarządzanie (art 185. ust 2 ww. ustawy) - musi zawierać nr licencji i oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu.
Innymi słowy, jeżeli mówimy "zarządca" - realizujemy wszystkie zapisy przeznaczone dla tego zawodu a wynikające z ustawy.
Jeżeli natomiast wspólnota chce sobie "jakąś" umowę (ale nie o zarządzanie) podpisać z jakimś np. "Kazikiem Kowalskim" bez licencji, to nie z zarządcą.
Trzymajmy się prawa jeżeli już komentujemy uchwały SN.
Portal Zarządzania Nieruchomościami www.zarzadcy.com.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych
komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.
Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.
Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.
Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.
Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.
Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
